Manual do comprador de imóvel

• Apresenta??o
  
  
• 1 - Direitos B?sicos do Consumidor
  
• 2 - Qualquer promessa tem de ser cumprida
  
• 3 - Informa?es que o comprador deve receber
  
• 4 - Cuidado com os contratos
  
  • Prazo para an?lise e para desist?ncia
    
  • Cl?usulas que n?o podem existir nos contratos
    
  • Indexa??o de pre?o e saldo devedor
    
  • Liquida??o antecipada de d?bitos
    
  • Rescis?o do contrato
    
• 5 - Garantias e responsabilidades do fornecedor
  
  • Tipos de v?cios e prazos para reclama??o e indeniza?es
    
  • Falta de seguran?a
    
  • Quando o im?vel n?o cumpre sua finalidade
    
  • Direitos e prazos para a solu??o de problemas
    
• 6 - Cuidados na hora da compra
  
  • Im?veis na planta ou em constru??o
    
  • Im?veis prontos, novos ou usados
    
  • Quanto aos documentos
    
  • O que ver na constru??o
    
  • Seguran?a
    
  • Defeitos de constru??o, prazos para reparo e indeniza?es
    

Comprar um im?vel, especialmente para morar nele, ? um momento t?o importante quanto delicado na vida de qualquer um. Da localiza??o ao pre?o, da documenta??o ao estado do im?vel, tudo deve ser minuciosamente observado. Por?m, como nem sempre ? poss?vel saber onde est? o perigo de um mau neg?cio, ? bom prevenir-se. A primeira li??o ?: nada de muita pressa, ou o sonho da casa pr?pria pode n?o ser t?o dourado quanto se imagina. Este manual traz respostas para as principais perguntas que v?m ? mente do comprador assim que ele se disp?e a fazer um neg?cio imobili?rio. Quais s?o seus direitos e garantias, como assinar o contrato, quais as possibilidades de desistir ou de garantir o cumprimento do contrato assinado, o que fazer no caso de aparecerem defeitos na obra, a quem recorrer no caso de alguma pend?ncia com o construtor, e muitas outras quest?es.

As respostas de ordem legal s?o baseadas no C?digo de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/90).

Al?m dos aspectos legais, este manual traz valiosas dicas sobre o que deve ser observado antes de fechar neg?cio; um roteiro para o comprador observar desde o estado do im?vel j? pronto at? como ler os memoriais descritivos daqueles ainda na planta ou em constru??o, e os cuidados na hora da compra. Este trabalho ? mais uma contribui??o do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor - IDEC - para que os consumidores tenham o m?ximo de tranq?ilidade quanto ao neg?cio que fizeram, quanto ? seguran?a do im?vel que v?o habitar com a fam?lia, quanto aos direitos garantidos no caso de defeitos que possam existir e at? de eventuais acidentes.

O IDEC considerou oportuno edit?-lo, para seus associados e para todos os interessados, num momento - mar?o de 1998 - em que o desaba-mento de um edif?cio de apartamentos no Rio de Janeiro criou um quase p?nico entre moradores e futuros compradores de im?veis, por toda a parte. Temos certeza de que, com o conhecimento devido dos direitos que o consumidor adquiriu com o C?digo, tanto os produtos como as rela?es entre fornecedor e comprador v?o ser cada vez melhores tamb?m no caso dos neg?cios imobili?rios.

Marilena Lazzarini Coordenadora Executiva do IDEC

• a prote??o da vida, sa?de e seguran?a contra os riscos provocados por pr?ticas no fornecimento de produtos e servi?os considerados perigosos nocivos;

• a educa??o e divulga??o sobre o consumo adequado dos produtos e servi?os, asseguradas a liberdade da escolha e a igualdade nas contrata?es;

• a informa??o adequada e clara sobre os diferentes produtos e servi?os, com especifica??o correta de quantidade, caracter?sticas, composi??o, qualidade e pre?o, bem como sobre os riscos que apresentem;

• a prote??o contra a publicidade enganosa e abusiva, m?todos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra pr?ticas e cl?u-sulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e servi?os;

• a modifica??o das cl?usulas contratuais que estabele?am pres-ta?es desproporcionais ou sua revis?o em raz?o de fatos super-venientes que as tornem excessivamente onerosas;

• a efetiva preven??o e repara??o de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos;

• o acesso aos ?rg?os judici?rios e administrativos, com vistas ? preven??o ou repara??o de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos, assegurada a prote??o jur?dica, administrativa e t?cnica aos necessitados;

• a facilita??o da defesa dos seus direitos, inclusive com a invers?o do ?nus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a crit?rio do juiz, for veross?mil a alega??o ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordin?rias;

• a adequada e eficaz presta??o dos servi?os p?blicos em geral.

• registro da incorpora??o ou do loteamento (n?mero e cart?rio imobili?rio);

• memorial descritivo do im?vel a ser constru?do ou em constru??o;

• a aprova??o pelos Poderes P?blicos;

  localiza??o do im?vel, mencionando a sua circunscri??o imo-bili?ria (bairro, zona residencial, etc.);

• escala utilizada em plantas, quadros, pain?is, etc.;

• em caso de condom?nios verticais ou horizontais, informa?es sobre ?reas privativa, comum e total da unidade e da garagem, assim como os crit?rios de medi??o;

• sendo venda financiada, qual o agente financeiro e as condi?es, com especifica??o sobre a quem caber? as devidas provid?ncias e a obten??o do financiamento, caso este n?o tenha sido contratado an-teriormente, pelo pr?prio construtor ou incorporador;

• pre?o total atualizado da unidade, com a especifica??o do valor total a pagar, com e sem financiamento, indicando-se ainda, de forma destacada, o m?s b?sico a que se refere, periodicidade e indica??o do ?ndice de corre??o que incide sobre presta?es e saldo devedor;

• montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros empregados no financiamento;

• multas por atraso no pagamento nunca superiores a dois por cento do valor da presta??o;

• prazo de entrega das chaves (m?s e ano) e respectivos per?odos de toler?ncia, para antecipa??o ou prorroga??o;

• exist?ncia de prazo de car?ncia ou algum ?nus;

• modalidade da constru??o (se por administra??o ou empreitada);

No caso de negocia??o de im?vel usado, devem ser apresentados os documentos que a legisla??o espec?fica exige, entre outros a es-critura registrada do im?vel, certid?es de cart?rios de que n?o h? hipoteca sobre ele, certid?es dos distribuidores c?veis e criminais, da Justi?a Estadual e Federal, de ambos os vendedores, certid?o negativa de d?bitos fiscais junto ao Munic?pio e declara??o de inexist?ncia de d?bitos condominiais. Se o im?vel for financiado, valem para o con-trato as mesmas cl?usulas e limita?es declaradas para im?veis ainda na planta, em constru??o ou novos sem uso (veja p?gina anterior).



4 - CUIDADO COM OS CONTRATOS

A regra b?sica ?: a reda??o do contrato n?o pode dificultar a com-preens?o de seu sentido e alcance, devendo ser dado ao con-sumidor conhecimento pr?vio do conte?do do documento.

• Prazo para an?lise e para desist?ncia
  
  
  • O ideal ? que consumidor e vendedor acertem um prazo para an?lise do contrato, que pode variar de acordo com a complexidade da negocia??o. Nos neg?cios imobili?rios, pode ser considerado razo?vel para essa an?lise o per?odo de dois dias ?teis, a contar do momento em que o consumidor receba a c?pia do contrato;

  • Um prazo para desist?ncia tamb?m pode ser acordado entre vendedor e comprador, mas se o contrato for assinado fora do esta-belecimento comercial do vendedor, o consumidor tem garantido o prazo de sete dias para refletir, podendo, neste caso, desistir do ne-g?cio. Como estabelecimento comercial do vendedor consideram-se os escrit?rios da empresa corretora, cart?rio de notas ou o pr?prio local do empreendimento. O prazo de desist?ncia se aplica a partir da assinatura do contrato e n?o da entrega do im?vel;

  • Al?m disso, os contratos de venda de im?veis, principalmente quando est?o na planta, em contru??o ou s?o novos (n?o usados), constituem exemplo t?pico do assim chamado "contrato padr?o" ou "contrato de ades?o". Assim sendo, devem ser escritos em termos claros e com caracteres ostensivos e leg?veis, para facilitar a compreens?o de quem l?;

  • As cl?usulas contratuais que restrinjam o direito do consumidor, como, por exemplo, as relativas a multas e perdas de quantias pagas, devem ser grafadas em destaque (por exemplo, em negrito), de modo a chamar a aten??o do leitor em um primeiro passar de olhos.

• Cl?usulas que n?o podem existir nos contratos:
  • o contrato n?o pode incluir cl?usula que determina perda total das presta?es pagas e a conseq?ente retomada do bem pelo vendedor quando o comprador, por qualquer motivo, deixar de pagar as presta?es. Assim, por exemplo, o contrato poderia dispor que, em caso de inadimplemento, o comprador perderia valores proporcionais ?s despesas com corretagem e pelo tempo que permaneceu no im?vel (que seria calculado com base no poss?vel valor de aluguel);

  • o vendedor n?o pode incluir no contrato cl?usula que d? a ele o direito de alterar unilateralmente o valor do im?vel ou das presta?es, nos casos de venda a prazo ou financiadas.;

  • n?o pode haver cl?usula que impe?a a liquida??o antecipada do d?bito. Neste caso, todos os valores relativos aos acr?scimos finan-ceiros (juros, corre??o pr?-fixada, etc. devem ser expurgados no ato do pagamento;
    

  
  
• Indexa??o de pre?o e saldo devedor
  Continua permitida a indexa??o de pre?os e do saldo devedor, desde que prevista em contrato, de forma clara e destacada, pois indexar a d?vida n?o significa vari?-la unilateralmente.

  ? igualmente permitida a troca de ?ndices. Se o ?ndice inicialmente contratado for extinto, deve-se aplicar o ?ndice indicado por lei para substitu?-lo. Se n?o houver essa indica??o, as partes devem entrar em acordo, pois o adquirente n?o ? obrigado a aceitar um ?ndice imposto pelo vendedor.

• Liquida??o antecipada de d?bitos
  Nos neg?cios com pagamento do pre?o a prazo, o consumidor tem direito de antecipar, total ou parcialmente, a liquida??o de seu d?bito.

  Por outro lado, em se tratando de im?vel adquirido a pre?o de custo (portanto, a ser constru?do ou j? em constru??o), as quest?es de antecipa??o devem ser objeto de delibera??o dos cond?minos, quando se tratar de constru??o em condom?nio - um pr?dio de apartamentos, por exemplo.

• Rescis?o do contrato
  Quando o consumidor n?o pagar o pre?o combinado, a empresa pode pleitear a rescis?o contratual.

  ? importante lembrar que o C?digo declara a inviabilidade de qualquer cl?usula que preveja a perda total da quantia paga em caso de inadimplemento do consumidor. A perda parcial s? pode se referir a despesas efetivamente demonstradas pelo fornecedor (corretagem, etc.), al?m de valores relativos a vantagem econ?mica do consumidor (aluguel referente aos meses que permaneceu no im?vel)