Taxas de contrato devem ser analisadas com cuidado na hora de alugar um imóvel

Especialista dá dicas de como se prevenir de abusos e futuros transtornos

"Há mais de um ano que estou pagando taxas para melhorias estéticas do prédio onde moro. Não entendo muito de questões burocráticas e de contratos e fui saber depois, que estava pagando uma taxa que era de responsabilidade do locador e não do locatário". O relato do estudante de Engenharia Civil, Matheus de Souza Pereira, mostra uma situação que pode se tornar um transtorno quando não são tomados alguns cuidados na hora de alugar um imóvel.

Pereira é natural de Piraúba (MG). Chegou a Juiz de Fora para estudar na Universidade Federal e procurou por um apartamento para ele e o amigo, em um local próximo à universidade, com preço cômodo. Com a pressa para encontrar um local para morar, não conseguiu se inteirar sobre todas as informações do contrato. "Conhecia pouco a cidade. Fui pesquisando em várias imobiliárias e encontrei um apartamento. A imobiliária não comentou nada a respeito das taxas de reformas estéticas do prédio onde moro. Me deram o contrato com as cláusulas, mas não falaram se a gente estava pagando taxas que não era obrigado a pagar. Deixaram por minha conta. Como tive que ler e não souber interpretar, paguei taxas que eram de responsabilidade do dono do imóvel", conta.

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As taxas às quais o estudante se refere correspondem a um valor cobrado pelo condomínio para reformas estéticas do prédio, em um valor de R$ 50 mensais. Matheus chegou a pagar quase 25 prestações, aproximadamente R$ 1.200. "Conversando com a advogada, saiu um assunto sobre condomínio. Ela me falou que não era minha responsabilidade. Falou para pegar os boletos e me mostrou uma das cláusulas do contrato que dizia que eu não tinha que pagar esta taxa. Agora eu vou na imobiliária tentar o ressarcimento, para que não precise pagar as próximas parcelas."

Obrigações do locatário e do locador

Especialista em contratos, a advogada Thereza Rampinelli alerta para distinção entre as taxas que são de responsabilidade do locador (proprietário do imóvel) e do locatário (pessoa que aluga). "O locatário tem obrigação de pagar as taxas ordinárias do condomínio: luz, água, porteiro, manutenção e conservação dos bens do condomínio e pintura somente interna da edificação, o que corresponde à área de uso comum. Já as taxas extras vem a ser tudo o que acrescido ao imóvel, como a reforma da fachada e lateral, aquisição de móveis para o hall. Tudo o que é embelezamento e compra de bens duráveis para o prédio é acréscimo. Isso é de responsabilidade do locador, jamais do locatário. O fundo de reserva do condomínio também é uma obrigação do dono do imóvel e não pode ser transferido para quem aluga, com pena de ter que ressarcir em dobro", explica.

Thereza explica ainda que é possível negociar com as imobiliárias na hora da formulação do contrato. "A maioria das imobiliárias já trabalham com as cláusulas pré-concebidas, contrato de adesão, mas nada impede que o locatário venha solicitar algumas mudanças, uma vez que o contrato é acordo entre as partes. Por medo ou falta de experiência, a pessoa não contesta e acaba assinando", observa.

Sobre multas e rescisão de contrato, a especialista orienta para alguns fatores. "A multa por atraso, na maioria das imobiliárias, pode ser de até 20% [do valor do aluguel] e mais 1% de juros ao mês. Isso é legal. Já na rescisão contratual, a lei do inquilinato prevê que a multa deve ser proporcional ao tempo da locação exercida. Jamais o valor integral que consta no contrato. Caso o cliente tenha dúvida, o Procon de Juiz de Fora está habilitado a fazer o cálculo e intervir no embate entre as partes. Se ainda assim não for solucionado, cabe ao locatário para valer de seu direito na Justiça."

Busca por fiadores

Um dos problemas comuns que o locatário pode encontrar é a dificuldade de uma pessoa na cidade que se responsabilize como seu fiador. Thereza enumera quatro formas em que o locatário possa recorrer para oferecer a garantia ao proprietário.

Fiança - É a mais usual. Se o fiador for casado, obrigatoriamente tem que ter a assinatura do (a) esposo (a). É importante destacar, explica, que com a morte ou incapacidade civil do fiador, cessa a obrigação do mesmo. Outra dica: caso o fiador tenha união estável se faz necessária a assinatura da companheira (o). Ela pode alegar que ajudou a construir um bem e ele seja penhorável.

Caução - garantia representada por dinheiro que corresponde, no máximo, a três vezes o valor do aluguel. O dinheiro deve ser depositado em conta conjunta na caderneta de poupança, em nome do locador ou imobiliária, somente podendo ser retirada em caso de ação de despejo ou término do contrato, com juros e correção monetária.

Título de capitalização - contrato de uma seguradora que administra o valor e o resgate ocorre normalmente quando do término do contrato, ação de despejo e acordo entre as partes.

Seguro-fiança - uma seguradora faz o seguro junto com o locatário pelo período de 12 meses, mas esta não é uma modalidade usual em Juiz de Fora.

A advogada acredita que a lei deveria permitir uma flexibilização deste tipo de garantia, "podendo existir no contrato duas ou três modalidades em conjunto, porque muitos estudantes não conhecem pessoas da cidade ou do entorno para serem fiadoras", conclui.

Uma das sugestões para evitar transtornos é procurar algum profissional da área de Direito que auxilie na leitura do contrato, orientando o locatário para aquilo que é de sua responsabilidade.