Queda do IGP-M pode evitar aumento do aluguel

SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) - Conhecido como "a inflação do aluguel", o IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) atingiu em abril sua primeira marca negativa desde fevereiro de 2018: -2,17% no acumulado em 12 meses. Este pode ser o percentual de reajuste em contratos que vencem neste mês.

O IGP-M é usado como base para reajuste da maior parte dos contratos de aluguel e disparou na pandemia. Com a deflação, os contratos que fazem aniversário em maio corrigidos pelo índice podem ficar sem aumento. Mas sem desconto também. Devido a uma cláusula rotineira, o preço não é ajustado para baixo em caso de índice negativo.

É comum as partes determinarem o prazo de 12 meses para a atualização do aluguel. Como a lei do inquilinato não define qual índice de correção deve ser utilizado, locador e locatário com contratos que vencem neste mês podem chegar a um acordo sobre qual índice adotar para fazer o reajuste.

Segundo Larissa Gonçalves, economista do DataZAP+, na pandemia, o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) foi o escolhido por ser menos sensível pela volatilidade do câmbio, garantindo para os locadores, pelo menos, o reajuste da inflação.

"Neste momento especificamente, é pouco provável, em especial para os proprietários de imóveis que não reajustaram os preços durante os anos de pandemia, que o índice seja trocado para o IGP-M, uma vez que o último está negativo", diz Larissa.

"Se analisarmos o período de três anos, entre o início da pandemia, em março 2020, e março de 2023, o IGP-M subiu 52,52%, enquanto o IPCA variou 22,79%. Portanto, em três anos, a economia foi de aproximadamente 30%, quando analisado o intervalo de três anos. O que pode ser considerada uma economia significativa", afirma Cyro Naufel, diretor institucional e de atendimento da Lopes.

"Porém, nos últimos 12 meses, o IPCA teve uma variação positiva de 4,65%, enquanto o IGP-M variou negativamente em 2,17%, resultando numa diferença entre os índices de quase 7%. Resultado razoável para um período de 12 meses."

Para os especialistas, a economia obtida pelo locatário depende muito de quando foi feita a troca de índice, e qual período de análise.

"Eu diria que ao longo do período do contrato, normalmente pelo menos 30 meses, os índices tendem a convergirem. Não existe um índice que seja sempre inferior a outro. Caso apontem alguma diferença significativa, a livre negociação entre as partes será sempre o melhor caminho para a convergência de interesses", diz Naufel.

QUAL O ÍNDICE DO SEU CONTRATO?

Uma pesquisa elaborada pelo DataZAP+ no final de 2022, aponta que 36% das pessoas com contratos vigentes não sabem como funciona o reajuste do seu aluguel. Ainda segundo o levantamento, 58% das que procuraram imóveis para locação não sabiam qual índice poderia ser aplicado em contrato.

Larissa Gonçalves afirma que variações importantes dos índices podem alterar consideravelmente o preço final do aluguel, por isso, pesquisar é fundamental.

"A escolha do índice é importante na jornada de locação. Dependendo do índice escolhido, o reajuste poderá ser maior ou menor, afetando as despesas do locatário em maior ou menor grau e impactando na continuação do acordo inicial entre o locador e locatário", diz.

Embora o IGP-M seja o mais utilizado, o proprietário e o locatário têm o direito de optar por outros índices, em comum acordo. Alguns exemplos são:

- IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE

- IVAR: Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, calculado pelo FGV IBRE

- IPC: Índice de Preços ao Consumidor, divulgado pela FIPE

- INPC: Índice Nacional de Preços ao Consumidor, divulgado pelo IBGE

Exemplo: Considerando um imóvel residencial alugado por R$ 1 mil em março de 2020, com reajustes até 2023. Sem contar o valor do condomínio, e os reajustes ano a ano, após 12 meses, pelos diferentes índices: IGP-M, IPCA e IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), o locatário pagaria:

- IGP-M - IPCA - IVAR

Mar. 2021 - R$ 1.311,00 - R$ 1.061,20 - R$ 1.008,40

Mar. 2022 - R$ 1.504,63 - R$ 1.181,12 - R$ 1.071,32

Mar. 2023 - R$ 1.507,19 - R$ 1.236,04 - R$ 1.166,67

ALTA NO PERÍODO - R$ 507,19 - R$ 236,04 - R$ 166,67

Fonte: Zap+

Embora locatários esperem uma redução no aluguel com a queda do IGP-M, na realidade, deve haver a manutenção do valor, com a possibilidade de novas negociações.

"O contrato é um instrumento que regula todos os aspectos da correção dos valores de locação. Normalmente não há saldo retroativo. Reduções no valor também podem ser negociadas livremente entre as partes", afirma Naufel.

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TIRE DÚVIDAS SOBRE A CORREÇÃO DO ALUGUEL

1) Com o IGP-M negativo, posso pedir para baixar preço do meu aluguel?

Em geral, uma cláusula no contrato de locação prevê o reajuste apenas quando o índice é positivo, mantendo o valor previamente acordado caso o índice seja negativo. Por isso, mesmo contratos que seriam atualizados em abril, quando o IGP-M chegou a -2,17% no acumulado em 12 meses, devem apenas manter os preços dos aluguéis para o próximo ciclo.

Reduções no valor e revisão do índice escolhido, porém, podem ser negociadas livremente como proprietário do imóvel.

Atenção! Todas as mudanças feitas devem constar em um aditivo de contrato.

2) Qual cálculo o locatário tem que fazer para saber o valor do reajuste?

Para saber qual será o valor do reajuste, primeiro é necessário checar o mês em que foi fechado o contrato de aluguel. Por exemplo, se o fechamento do contrato e o primeiro mês de moradia foram em maio de 2022, deve-se considerar o índice divulgado em maio de 2023, mais especificamente o valor do acumulado em 12 meses. O valor do índice multiplicado ao valor do aluguel resultará no valor que será acrescido ao aluguel.

Exemplo: para atualizar um aluguel de R$ 2.000, que vigorou até abril de 2023, multiplique pelo fator de reajuste 0,9783. O resultado é R$ 1.956,60. Este seria o valor a ser pago no final deste mês de maio ou no início de junho.

Fatores de reajuste nos últimos meses:

- Contrato com aniversário em abril/2022 e pagamento em maio/2022: 1,1477

- Contrato com aniversário em maio/2022 e pagamento em junho/2022: 1,1466

- Contrato com aniversário em junho/2022 e pagamento em julho/2022: 1,1072

- Contrato com aniversário em julho/2022 e pagamento em agosto/2022: 1,1070

- Contrato com aniversário em agosto/2022 e pagamento em setembro/2022: 1,1008

- Contrato com aniversário em setembro/2022 e pagamento em outubro/2022: 1,0859

- Contrato com aniversário em outubro/2022 e pagamento em novembro/2022: 1,0825

- Contrato com aniversário em novembro/2022 e pagamento em dezembro/2022: 1,0652

- Contrato com aniversário em dezembro/2022 e pagamento em janeiro/2023: 1,0590

- Contrato com aniversário em janeiro/2023 e pagamento em fevereiro/2023: 1,0545

- Contrato com aniversário em fevereiro/2023 e pagamento em março/2023: 1,0379

- Contrato com aniversário em março/2023 e pagamento em abril/2023: 1,0186

- Contrato com aniversário em abril/2023 e pagamento em maio/2023: 1,0017

- Contrato com aniversário em maio/2023 e pagamento em junho/2023: 0,9783

3) IGP-M ou IPCA? Qual índice é melhor para corrigir o aluguel?

Segundo especialistas, não existe um índice que seja sempre inferior a outro. Caso aponte alguma diferença significativa, a livre negociação entre as partes será sempre o melhor caminho para a convergência de interesses.

De modo geral, a escolha do índice ocorre na definição do contrato de locação antes da entrega das chaves. Porém, como o reajuste do valor do aluguel costuma ser feito nos ciclos de 12 meses, que é o prazo mais comum, é possível nesse caso que ambas as partes entrem em acordo para uma revisão do índice escolhido.