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Atraso na entrega de imóvel adquirido na planta
Atraso na entrega de imóvel adquirido na planta
As justificativas para o inadimplemento contratual são várias, mas, na grande maioria dos casos, não se mostram capazes de afastar a responsabilidade das construtoras. É o caso, por exemplo, da costumeira alegação de dificuldade para a obtenção do "habite-se".
O consumidor que vê superado o prazo pactuado para a entrega do imóvel, mas que tem interesse no seu recebimento tem a faculdade de ingressar com ação judicial visando ao cumprimento forçado da obrigação, qual seja, a entrega do imóvel.
O inadimplemento contratual consistente no descumprimento do prazo para a entrega do bem traz para o consumidor, ainda, o direito de optar pela rescisão do contrato, mesmo que ele tenha sido celebrado de forma irrevogável e irretratável. Não tendo mais interesse na entrega do imóvel, em razão da mora da construtora, o consumidor tem o direito de exigir a devolução integral da quantia paga, em parcela única, devidamente corrigida, acrescida de juros e da multa prevista em contrato.
Neste caso, nenhum valor pode ser retido pela construtora. Nem mesmo ao argumento de perdas e danos ou de multa rescisória, uma vez que, ao descumprir o prazo para entrega, é a única responsável pela rescisão contratual, não podendo imputar qualquer sanção ao consumidor.
A título ilustrativo, vejamos decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais:
RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - PRAZO DE ENTREGA NÃO CUMPRIDO - MOTIVO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADO - CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS - PENA CONVENCIONAL E MULTA PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO DEVIDAS - RETENÇÃO DE PERCENTUAL DO VALOR PAGO PELA CONSTRUTORA - IMPOSSIBILIDADE - (...) - A ausência de prova do alegado, motivo de força maior na entrega do imóvel na data avençada, impõe ao vendedor restituir integralmente as parcelas do preço pagas pelo comprador, com os respectivos juros e correção monetária, além da pena convencional prevista em razão do atraso da obra e da multa devida pela rescisão contratual. - Constatada a culpa da construtora pela rescisão contratual, não há que se falar em retenção de qualquer percentual pela mesma, já que tal fato consistiria em flagrante enriquecimento ilícito, um "prêmio" para a parte que descumpre o contrato, o que não se pode admitir. "(...)" (TJMG - Apelação Cível nº 2.0000.00.514477-0/000, 6ª Câmara Cível, Rel. Des. SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA, j. 23/11/2005).
É pertinente salientar, que o consumidor também pode requerer em juízo o recebimento da chamada cláusula penal, a penalidade prevista em contrato para a parte que descumprir qualquer de suas cláusulas. Referida penalidade pode ser requerida ainda que o contrato preveja sua incidência apenas na hipótese de descumprimento por parte do consumidor, uma vez que assim estiver redigida o coloca em desvantagem exagerada frente à construtora, sendo então considerada abusiva pelo artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor.
Conforme seu caso específico, o consumidor pode pleitear em juízo ainda: indenização por danos materiais – normalmente deferida naqueles casos em que o bem é adquirido para moradia e, em função do atraso, o consumidor se vê obrigado a custear aluguel após a data em que já poderia estar ocupando o imóvel adquirido. Como exemplo, podemos citar também aqueles casos em que há o desembolso de valores com aluguel de local para a guarda de móveis; Lucros cessantes – via de regra, devidos naqueles casos em que o imóvel foi adquirido com a finalidade de investimento. Quando o consumidor deixa de obter ganhos em razão do atraso. Um bom exemplo é quando o consumidor deixa de locar o imóvel e, por consequência, de receber aluguéis. Há também a possibilidade de se pleitear indenização pelo dano moral decorrente do atraso na entrega da unidade imobiliária.
Com relação à mencionada possibilidade de indenização pelo dano moral é pertinente esclarecer que há julgadores que entendem que o simples atraso na entrega do imóvel já se mostra suficiente a sua caracterização. Contudo, há entendimento no sentido de que o consumidor deveria comprovar que, de fato, a mora da construtora lhe causou prejuízo na esfera emocional, abalo psicológico, o que aconteceria, por exemplo, quando a aquisição se dá em razão da chegada de um filho, de um casamento etc.
De toda sorte, é importante observar que o consumidor deve ter sempre a preocupação de reunir provas (folhetos, anotações do vendedor, e-mails) a serem utilizadas por ocasião de eventual ação judicial.
Não obstante o consumidor esteja devidamente protegido pela legislação em vigor, o ideal que se cerque de todos os cuidados no momento da celebração contrato, que tenha pleno conhecimento de suas cláusulas, que as discuta e questione. Que acompanhe de perto a evolução da obra e que ao menor indício de problemas procure por um profissional capacitado a orientá-lo.
A presente coluna possui conteúdo apenas informativo não se tratando de orientação legal específica. Diante de casos concretos e, ao ver seus direitos ameaçados, o consumidor deve procurar por um órgão de proteção e defesa do consumidor, ou mesmo por um advogado especialista na área, visando sua orientação e a adoção das medidas cabíveis.
Fernanda Reis
Advogada graduada em Direito pela Faculdade de Ciências Jurídicas e Sociais Vianna Júnior
Pós Graduada em Direito Empresarial e Econômico pela Universidade Federal de Juiz de Fora
Membro da Comissão de Direito do Consumidor da OAB/MG Subseção Juiz de Fora
Membro da Associação Brasileira da Propriedade Intelectual.