Comerciantes vivem impasse com alto preço de aluguel em JF

Valores cobrados por proprietários provocam pulverização para outras partes da cidade. Os que arriscam a permanecer no Centro têm dificuldades com a despesa fixa

O alto número de lojas e galpões comerciais vagos nas ruas do Centro de Juiz de Fora tem preocupado especialistas e pessoas ligadas ao setor. A alta dos preços de alugueis vem sendo observada nos últimos meses como um dos principais fatores que tem desanimado ao micro e pequeno empresário. Imóveis que, segundo levantamento realizado pela ACESSA.com junto às corretoras, podem ter aluguel de até R$ 140 mil, para um galpão de 200 metros quadrados.

Entre salas comerciais, o preço fixado também é alto. Uma loja de 30 metros quadrados custa R$ 2.293 mensais na rua Brás Bernardino. Na avenida rio Branco, uma sala de 30 m² é oferecida por R$ 1.402,52, enquanto outra, de 40 m², por R$ 1.542. Os preços foram analisados nesta semana em imobiliárias do Centro de Juiz de Fora e alguns possuem o valor do condomínio incluído.   

Vinícius Sahione Schettino é proprietário de um restaurante localizado na rua Santa Rita, no Centro de Juiz de Fora. Há 32 anos atuando no comércio de alimentos, já teve 11 empresas, mas hoje mantém apenas uma. Como outros comerciantes, Schettino tem passado por dificuldades em relação ao preço do aluguel do imóvel que paga para manter sua empresa aberta. Há pouco mais um ano, deixou o cômodo anexo que usava para o mesmo fim por discordar do preço que o proprietário propôs. A loja continua fechada desde o período.

"Descontrolou totalmente. Eu nunca vi tantas lojas fechadas quanto nos dias de hoje. Qualquer rua, tem seis ou sete lojas. Já vi muitos comerciantes apostarem e depois de um tempo fecharem as portas. O preço de aluguel é muito caro, inviabiliza a continuidade do negócio. A gente já tem uma carga de impostos muito grande, junta isso uma concorrência grande, não dá nem para reajustar o preço do produto de forma justa", reclama.

Quem compartilha da mesma situação é o empresário Wagner Montesso. Franqueado do setor de vestuário, tem uma loja de cerca de aproximadamente 60 metros quadrados na rua Barão de São João Nepomuceno, pela qual paga o valor de quase R$ 10 mil mensais. "Eu tinha uma loja no bairro Bom Pastor, o aluguel lá era mais barato, mas o movimento era fraco. Mesmo assim, eu decidi arriscar. Aqui também está difícil, tem outros custos como IPTU, telefone, funcionários, as pessoas estão endividadas e com o preço do aluguel quebra", analisa.

Montesso também aponta a cobrança pelo sistema de luvas como um entrave para o pequeno e o micro empresário. O valor, pago à vista na assinatura do primeiro contrato, chega a valores que tornam ainda mais complicado a atração de novos empreendedores. "A situação do novo empreendedor fica cada vez mais difícil com tantas cobranças. Tem proprietários que chegam a cobrar R$ 200 mil à vista no contrato de aluguel no centro de Juiz de Fora", revela. A cobrança de luvas era proibida no país até 1991. A partir de então, é permitida pela lei 8.245/91, sendo proibida apenas a renovação do contrato.

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O proprietário prefere que o imóvel fique fechado, diz especialista

A professora do curso de Transações Imobiliárias do Instituto Federal Sudeste de Minas Gerais (IF Sudeste MG), Sílvia Augusta do Nascimento, explica que a característica peculiar de Juiz de Fora é de que os imóveis comerciais do centro estejam nas mãos de poucos proprietários e que há uma supervalorização. "Os imóveis comerciais do Centro estão concentrados nas mãos de poucas pessoas. Alguns são de famílias que herdaram estes bens e outros de pessoas que pegaram por causas de dívidas. Uma coisa é reconhecer o valor real do aluguel, obedecendo à lei da oferta e a procura, outra coisa é supervalorizar demais o seu imóvel", critica.

A especialista alega que os proprietários preferem os imóveis fechados a propor uma negociação. "Como houve uma oferta maior por uma questão econômica do pais, os preços de alugueis dos imóveis se estabilizaram e algumas áreas chegaram a cair. No centro, isso não está acontecendo. Em determinado momento, muitos dos empresários não conseguem pagar por esse preço e os proprietários preferem deixar o imóvel fechado do que alugar a um preço menor", explica. 

Sílvia afirma que há uma "pulverização" dos comerciantes para outros bairros, em busca de pontos de aluguéis que impactem menos no bolso. "Além o surgimento de shoppings em dois pontos da cidade, passa a haver um deslocamento dos comerciantes para outros bairros. Muitos já estão abrindo suas lojas em Benfica, Manoel Honório, e outros bairros. Passando pela parte baixa do Calçadão [da rua Halfeld]. Daqui uns dias, mais lojas serão fechadas e o comércio do entorno começa a sentir. Eu vejo a pulverização como positiva, mas o Centro não pode morrer desse jeito."

O presidente da Associação Comercial e Empresarial de Juiz de Fora (ACE/JF), Aloísio Vasconcelos, analisa o cenário com cautela. "Muitas vezes, o comerciante se muda para um ponto pior por causa do aluguel alto. Ele precisa observar que o aluguel é apenas um dos custos. Os outros se mantêm: a carga tributária, o custo com pessoal. Se a venda dele cai, a situação fica pior. Um dos sucessos do empreendimento se chama ponto. Tem que analisar, tentar negociar, mas acho muito temerária a pessoa mudar de ponto por causa do aluguel", explica.

A respeito dos preços de locação comercial praticados no mercado imobiliário, Vasconcelos analisa outros fatores. "É evidente que quanto menor o aluguel, é melhor para o empresário. Só que o aluguel está atrelado ao valor dos imóveis. De certa forma, é uma irresponsabilidade dizer que estão caros demais. Eles são indexados normalmente ao valor dos imóveis. Antes era 1%, chegou a ser 2%, hoje ele é 0,5% do valor do imóvel. Hoje transitam pelo Centro de Juiz de Fora praticamente dois milhões de pessoas por mês. Isso tem que ser considerado. É muito confortável dizer que os alugueis estão caros, a gente acaba incentivando ao empresário a sair", responde.

Questionado sobre o número de galpões e lojas de portas fechadas, o presidente da ACE caracteriza a situação como passageira. "Isso é uma fase. O comércio é muito dinâmico. Tem época que dá uma retraída e época que cresce. Estamos vivendo uma retração no Brasil inteiro. Tivemos um prejuízo com a Copa do Mundo que vamos levar pelo menos cinco anos para recuperar. Trabalhamos muito menos por causa dos jogos e não vendemos quase nada. A nossa expectativa é de que no final desse ano, a coisa comece a reverter para um cenário melhor e essas lojas disponíveis na área central já estejam alugadas", aposta.

Corretores buscam orientar proprietários

Do ponto de vista do mercado imobiliário, a situação realmente é delicada. De acordo com o corretor Diogo Souza Gomes, o preço dos aluguéis está acima de patamar justo. "Temos alugueis inviáveis e imóveis comerciais fechados há mais de um ano. Para se ter uma ideia, os proprietários tem tentado alugar imóveis comerciais na faixa de R$ 40 o metro quadrado. O satisfatório seria em torno de R$ 30, o metro", aponta.

O profissional destaca que tem orientado os proprietários a aceitarem negociar o valor. "A conta habitual que o proprietário faz é que ele tem que ter um retorno interessante, já que é um imóvel de aluguel. Por outro lado, acredito que muitos proprietários não levam em conta o tempo que o imóvel fica parado. Isso acaba prejudicando o retorno dele também. Busco orientar para que o negócio seja bom para ambas as partes, tanto para que o imóvel não fique vazio, quanto para que o empreendedor consiga se estabelecer naquele ponto."

Sílvia também reflete sobre a importância da orientação pelo profissional. "Tenho conversado com alguns corretores, que me dizem que está surreal. A função do corretor é alertar ao seu cliente sobre isso. Quando eu tinha imobiliária, chegava ao cliente e mostrava por A mais B que era melhor ter o imóvel gerando riqueza. Ele fechado, desvaloriza. Vai deixa de ter gasto e ter um ganho, ainda que pequeno. Se tivéssemos um plano diretor, seria possível agir de maneira mais organizada, mas nosso município está aquém destes questionamentos ao poder público sobre estas questões", critica.

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